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BAIL A CONSTRUCTION

Bail emphytéotique

Bail de longue durée (18 à 99 ans) portant sur un immeuble que le locataire ou emphytéote s’engage à mettre en valeur. Il doit, par ailleurs, payer une redevance annuelle, appelée "canon" emphytéotique. La différence essentielle avec le bail à construction est que le locataire n’a pas d’obligation à construire mais seulement la simple faculté de le faire.
Lu sur le site http://www.mfr.asso.fr/BibliRessources/PagesSystem/ViewNodeFile.ashx?idnode=3434
14 Juin 2004

Régime juridique du bail à construction

1.1. Définition du bail à construction

D'après l'article L.251-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, "constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant la durée du bail".

Sera donc qualifié de bail à construction le bail dans lequel : Il s'agit donc, pour simplifier, d'un bail emphytéotique avec obligation de construire un immeuble dont les caractéristiques sont connues à la date de signature du bail.

1.2 Droits et obligations des parties

a) Le bailleur

Obligations :

Le bailleur doit mettre le terrain loué à la disposition du preneur et doit lui en garantir la jouissance paisible.

Droits :
Le bailleur reste propriétaire du terrain. Il peut le vendre, le donner, l'apporter à titre gratuit ou onéreux ou encore hypothéquer son droit.
Il peut renoncer à son droit d'aliéner le terrain pendant la durée du bail.

b) Le preneur

Obligations :

Le preneur a une obligation d'entretien : il s'agit pour lui de procéder aux réparations de toute nature, voire de reconstruire les bâtiments en cas de dégradation.
Il a aussi l'obligation d'acquitter les charges : le preneur est en effet tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu'au(x) terrain (s).
Les parties peuvent toutefois prévoir une répartition entre elles de ces charges.

Droits :

1.3 Sort des constructions à l'expiration du bail

Le bail à construction prend normalement fin à l'issue de la durée convenue entre les parties lors de la conclusion du contrat. Il ne peut être prolongé par tacite reconduction.

Il peut toutefois faire l'objet d'une extinction anticipée, décidée d'un commun accord par les parties, sous réserve qu'elle n'intervienne pas dans les dix-huit premières années du contrat.

D'après l'article L.251-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, les constructions édifiées par le preneur deviennent, à la fin du bail, la propriété du bailleur. Généralement, ce droit de reprise des constructions par le bailleur est gratuit : aucune indemnité ne sera versée au preneur.

Toute convention contraire étant valable, les parties pourraient prévoir, qu'à l'expiration du bail, non seulement les constructions demeureront la propriété du preneur, mais aussi que celui-ci acquerra la propriété du terrain.

La remise au bailleur des immeubles construits par le locataire, sans indemnité pour le preneur, constitue en fait le véritable loyer.

Régime fiscal du bail à construction

Le bail à construction est exonéré de la taxe de publicité foncière.

2.1 Impôt sur le revenu foncier

a) Imposition des loyers

Pour le bailleur, les loyers et prestations de toute nature qui constituent le prix du bail à construction ont le caractère de revenus fonciers au point de vue fiscal.

Lorsque le prix du bail consiste, en tout ou partie, dans la remise d'immeubles ou fraction d'immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles, la valeur de ces immeubles ou de ces titres, calculée d'après le prix de revient, constitue également un revenu imposable dans les mêmes conditions que les loyers proprement dits.

Dans ce cas, le bailleur peut demander que l'imposition de ce revenu soit échelonnée sur quinze ans.

b) Transfert de la propriété des immeubles à l'expiration du bail

Lorsque les constructions reviennent sans indemnité au bailleur,
il convient de distinguer selon la durée du bail : Le bailleur peut demander que l'imposition de ce revenu soit échelonnée sur quinze ans.

Dans le cas où le bail aurait prévu le transfert de la propriété du terrain au preneur moyennant un supplément de loyer, les sommes ainsi perçues par le bailleur en paiement du prix de cession du terrain ne sont pas considérées comme des revenus fonciers, mais comme, le cas échéant, une plus-value, et imposables en cette qualité.

Le montant de la plus-value est déterminé au moment de la signature du bail en fonction de la valeur du terrain à cette date.

En cas d'imposition, le bailleur a le choix entre un paiement total en fin de bail et un paiement échelonné sur la durée du bail.

2.2. Droits d'enregistrement et T.V.A.

a) La conclusion d'un bail à construction donne lieu au paiement de la contribution représentative du droit de bail au taux de 2,5% (article 234 septies du CGI), liquidé sur le prix exprimé dans le bail, augmenté des charges imposées au preneur (grosses réparations, travaux d'amélioration et de construction) ou sur la valeur locative réelle des biens loués si celle-ci est supérieure au prix augmenté des charges et déduction faite de la valeur de reprise des constructions lorsque celles-ci doivent devenir la propriété du bailleur en Fin de bail.

Le droit est dû sur le prix cumulé de toutes les années. Il est payable annuellement en cas de loyer fractionné sur une même période.

En contrepartie, le bail à construction se trouve exonéré de TVA (article 261-5-4° du CGI).

b) Une telle exonération pouvant s'avérer parfois défavorable, il est possible, d'opter pour la TVA et de n'exonérer ainsi des droits d'enregistrement (article 260.5° du CGI).

Cette exonération est subordonnée à l'engagement, pris par le preneur dans l'acte, de construire dans le délai de quatre ans.

La TVA est calculée sur : Il est également fait abstraction de la valeur du droit de reprise des constructions.

Concrètement, cette option n'a d'intérêt que si la TVA peut être récupérée et donc si l'immeuble est affecté à des opérations économiques assujetties à la TVA.